【売却中】条件がいい注文住宅でも売れない？住み替えで知った”売却の落とし穴”

「この立地でこの条件、しかも注文住宅。我が家は条件もいいし、売り出してすぐに売却が決まるはず！」

住み替えをすると決めたとき、私はそう思っていました。しかし、家の売却を始めて感じたのは、現実が思っていたよりもずっと厳しいということ・・・

2017年に建てて築8年弱の我が家が、売却を始めて2年近く売れないという壁にぶち当たっています。

• 2023年8月の家の売り出しから約2年
• 内覧件数はたったの5件程度
• 値下げを繰り返し、現在は利益がプラスマイナス0に近い状態

理想の家を目指して前に進むはずが、いまだ”売れない現実”に足をとられています。

そんな「注文住宅からの住み替え」のリアルを、今日は赤裸々に書いていきたいと思います。

小学校すぐそばの南東角地。これ以上ない条件だと思っていた

まずは、今住んでいる家を紹介します！

我が家の概要

• 築年数：築8年弱（2017年に完成）
• 間取り：4LDK
• 延べ床面積：107平米
• 施工：有名ハウスメーカー
• 駐車場：並列2台＋αのゆとり
• 土地：南東角地、人気の住宅街、小学校徒歩数分で車移動も便利、住宅地全体が大手ハウスメーカー限定の分譲地（景観・街並み◎）

家づくりが始まった日のことは今でも鮮明に覚えています。家づくりを決めた日から数日のある日、夫婦で「さぁ、家づくりのためにハウスメーカー巡りでもしにいく！？」と言って出かけました。

その日、最初に行ったハウスメーカーでそのまま「このハウスメーカーにしよう！」と即決（笑）

実家がそのハウスメーカーだったこともあったからか、即決してからは他のハウスメーカーに行くことを1ミリも頭によぎらせることもなく、念願のマイホームを建てられるという希望に満ち溢れていました。

ハウスメーカーが決まってから、まず、決めたのは土地でした。

「ここらへんがいい」という地域の候補は決まっており、その中で見てまわりました。

そして見つけた今の土地。小学校まで徒歩数分、大手ハウスメーカーしか建てられない分譲地、南東角地で南向き。

「この土地さえ押さえておけば安心♪」と思えるほどの好立地。

実は住み替えを希望している今でも、正直、同じ場所に建て替えたいぐらいお気に入りの土地です（笑）

そして、土地が決まった後は家づくりへ。

その時の私たち夫婦の希望は、

• 横並びキッチンダイニング
• 畳スペース（3畳）→将来1階でも生活できるように。
• リビング階段→子供が大きくなっても部屋に行く際に顔を見られるように。
• 収納を最大限取った間取り
• 広めの子ども部屋（6畳×2部屋）
• 主寝室にウォークインクローゼット
• 2階に室内干しスペース

広さには限りがあるけれど、希望を設計士の方に伝えつつ、最大限工夫した家、、、それが我が家でした。

それでも売れない理由ー「価格設定が高いから？」「住みながらだから？」そして・・・

今の家を売り出してから、もうすぐ2年が経ちます。

その期間中に、内覧に来たのはわずか5組。しかも、すべてが”ついで内覧”でした。

ついで内覧とは、本命の物件ではないけれど、他の物件を見に行くついでに内覧しに行くこと。

ついで内覧は、家の売却をお願いしている不動産会社が、他の物件の内覧希望の方に我が家のことをおすすめしてくれて内覧に至ったというありがたいことではあります。

しかし、内覧希望があり、喜んで部屋を片付けて内覧に挑むものの、後から不動産会社の担当の方からの”ついで内覧”の報告を聞くと売却の話が進まないことはもちろん、ついで内覧だったその事実が辛かったです。

その度にどうして、我が家を目当てに内覧に来てもらえないんだろうという悲しい気持ちに・・・。

今まで、何度も不動産会社の方に、我が家の売却がうまくいかない理由について話を聞いたり、問い合わせ状況などについてを聞くなどを繰り返してきました。

次に、私なりに不動産会社の方と話をして、売れない理由の有力候補について書いていきます。

売れない理由①｜売却価格が高い

今売却価格として設定している価格は、「少し足せば、有名ハウスメーカーの建売新築が買える」くらいのライン。

なぜ、このような価格に設定しているかというと、住宅ローンの残債をもとにできるだけ手出しがないようにと価格設定しているからです。

他の方の住み替えを成功させている方のブログを見ていると、我が家より住宅ローン残債が少ない方が多いように思います。我が家はハウスメーカーの注文住宅で建ててしまったが上に、ローン残債が高く、売却価格も高くなってしまっているので、新築建売などと並ぶ価格になってしまっている・・・それが売れない大きな要因と考えられます。

我が家が売り出している価格のラインで比べると、購入する側からすれば、次の候補が考えられます。

• 新築の建売を買う
• 中古の注文住宅を選ぶ
• あるいはローコストハウスメーカーで新築を建てる

地域にもよるのですが、私の住んでいる地域では新築建売が飽和状態。

土地もたくさんあり、ハイコストからローコストまでハウスメーカーが選べるため、自分たちで家を建てる人が多く、そもそも中古住宅の需要が少ないといえる状況・・・。

いずれにしても、今の我が家の価格帯は他に候補が考えられてしまうラインに位置していて、”決め手にかける”印象であるのは間違いありません・・・。

売れない理由②｜住みながらの売却で、内覧に不利

今も、我が家は居住中です。

不動産会社の担当の方に言われたのは

「住みながら売ると、買い手は内覧に来にくいです」

「空き家の方が、内覧のハードルは格段に下がります」と。

たしかに、住んでいる家にお邪魔する、お邪魔されるというのはお互いに気を遣います。

内覧の希望が少ないのは、この理由も影響しているのかもしれません。

売れない理由③｜周辺に競合が多い

周辺でも数件、似たような中古住宅が売りに出されています。

そして、どれも長期化している印象で新築よりも価格は抑えているけれど、決して安くない。（今住んでいるエリアが有名ハウスメーカー住宅が多い。）

そんな状況でも売れる家は売れるんですよね・・・。

一度、近くに我が家より高い値段で売り出されている中古物件があったんです。その家はどうやら有名ハウスメーカーではなさそうでした。「我が家よりも今の流行にのっている間取り（ランドリールームからのウォークインクローゼット）という理由からか売れるまでが早かったです。（半年もかかっていなかったと思います。）

「角地なのに、なぜうちが売れないの？」

「我が家のこの条件では買い手がつかないのか・・・。」

我が家は条件がいいと思っていたばかりに余計にもどかしいです・・・。

我が家の状況｜値下げの繰り返し

最初は、ローンを完済しても数百万円の利益が残る価格で設定していました。

でも売れない日が続き、値下げ。

また売れず、さらに値下げ。

ということで今までに3回値下げを繰り返しています。

その度に、利益がなくなっていき、今では売れた後の引越しなど諸費用を考えると「実質マイナス」な水準にまでなっています。

我が家は売却活動がうまくいっていない状態。売却活動を続けていくの中で、気持ちの浮き沈みは避けられないものだと思っています。

専任媒介、一般媒介、そして試した末の決断

住み替えを決めて、一番先に私がインターネットで情報を得て、やってみたのが不動産会社の一括査定でした。

最初は一括査定でご縁があった大手ハウスメーカー系列の不動産会社と専任媒介で契約し、売却活動をお願いしました。

担当者の方が、印象も良く大手ブランドの安心感があったため契約しました。その中で、専任か一般についてどうするか迷いましたが、専任にすることで売却状況を報告してもらえたり、いろいろなメリットがあるので専任媒介で契約しました。

契約の種類	複数の会社に依頼できる？	自分で買主を見つけてOK？	レインズ登録義務	状況報告の頻度	メリット	デメリット
一般媒介契約	✅ できる	✅ できる	❌ 義務なし（努力義務）	❌ 義務なし	複数社に依頼して広く売却活動できる	販売に消極的な業者も／責任の所在があいまいに
専任媒介契約	❌ 1社のみ	✅ できる	✅ 7日以内に登録	✅ 2週間に1回以上	専任なので熱心に販売してくれる傾向	1社に絞るため、相性が合わないと不安
専属専任媒介契約	❌ 1社のみ	❌ できない（全て業者経由）	✅ 5日以内に登録	✅ 1週間に1回以上	より販売に注力してくれる（責任感が強い）	自分で買主を見つけても仲介手数料がかかる

その会社で、2家族ほどのついで内覧に来ていただけましたが、進展はありませんでした。内覧時の担当者の方の説明が少し”控え目”に見えてしまい、「もっと積極的に魅力を伝えてほしい！」と考えるようになり、契約を解除しました。

その次に仲介を頼んだのが、私の住んでいる地域のなかで売買実績は豊富と言われている地域密着型の不動産会社でした。

結果から言うと、現在その会社で専任契約で契約中ですが、今までに一般契約にして2社で契約していた時期もありました。そのうちの1社は一般媒介にもかかわらず、定期的に販売状況通知書を送ってはくれていたのですが、それだけの対応で熱心さにかけるように見えたことで契約を解除し、現在契約中の不動産会社の専任契約を継続中です。

売却がうまくいかない状況｜そんな状態でなぜまだ売りつづけるのか？

実は、今の家に大きな不満があるわけではないんです。

でも、暮らしていく中で「もっとこうしたらよかった」という思いが募るばかり。

そしてなによりも「人生一度きり」なので「理想の家」に住んでみたいという気持ちが大きいというのが理由です。

そんな想いや希望を持って、我が家は住み替え活動をしています。

ただし、今の家が売れなければ、新しい理想の家づくりには進めない。

だから今は、「売る」ことにひたすら向き合っています。

注文住宅＝すぐ売れるとは限らない。その現実を知った今

「有名ハウスメーカーで建てた家だから安心」

「立地も条件もいいから、すぐ売れるだろう」

そんな幸せな考え方をしていた私が、今となっては懐かしいです（笑）

どんなに有名なハウスメーカーの家でも、どんなに立地がよくても、注文住宅でこだわっていても「売れるかどうか」は、また別の問題ということを痛感しています。

今、同じように悩んでいるあなたへ

あなたも今、もしかしたら「思ったように売れない・・・」「次の家づくりが進まない・・・」そんな風に悩んでいるかもしれません。

そんな方は聞いてください！読んでくださったらわかると思うのですが、私も同じ状況のひとりです！

「理想の家に、ようやく住み替えられました！」と、報告ができる日を目指して売却活動、頑張っていきます。

我が家の住み替えストーリー、次の記事はこちら▼