住宅ローンが残っていても住み替えはできる？我が家のリアルな体験談（家売却中）

「住み替えたいけど、住宅ローンが残っている家って売ることができるの？」

「住宅ローンの残債と家の売却価格の差額ってどうなるの？」

「自己資金を出さずに住み替えできる方法ってあるの？」

これは、住み替えを考える誰もが抱く悩みですよね。まさに我が家もこの悩みにぶつかりました・・・。

注文住宅に約8年住んでいる我が家ですが、住み替えを考えるきっかけがあり、住み替えを決意しました。我が家の住み替えるきっかけについての記事はこちら。

でも、いざ住み替えについて動き始めると、「住宅ローンの残債・家の売却価格・諸費用・税金についてのバランスについて考えないといけない」という現実にぶつかります。

この記事では、

✔︎住宅ローンが残っている状態でも住み替えできるの？

✔︎住宅ローンがある中での住み替えの流れは？

✔︎住宅ローンの残債と家の売却価格の差額はどうなる？

✔︎我が家が今立ち止まらざるおえない理由

について、住み替え活動中の等身大の気持ちとともにお伝えします！

住宅ローンが残っていても住み替えはできる？

結論から言うと・・・

住宅ローンが残っている場合の住み替えに向けての売却の流れは？

住宅ローンが残っている家の住み替えステップ

その中でポイントは、

• 今の家がいくらで売れそうか？→不動産会社による仲介による売却の場合、売り出す価格設定＝売却で得られる利益ではありません。仲介手数料などを差し引いた金額が利益となります。詳細はこの記事の後半でお話しします。
• 住宅ローンを完済できそうか？→というのも、家を売るには、「抵当権」を抹消する必要があるためです。抵当権とは、ローンを借りるときに金融機関が設定する「担保」のようなもので、ローンが残っている間は、家に抵当権がついています。つまり、住宅ローンを完済しないと家を自由に売ることができないという仕組みになっています。
• 差額がある場合、差額をどうやって用意するか？→自己資金を充てるor住み替えローンの利用。

住み替えローンって？

※我が家は今の家を売ってから次へ進む「売り先行」にしており、そこから注文住宅を検討することになるため、こちらの住み替えローンについては利用しません。

我が家の住み替え事情：残債3000万越え。今の売却価格で売れても±0の厳しい現実

さて、ここからは我が家のリアルな状況についてお話ししたいと思います。

• 住宅ローンの残債3000万円越え
• 家の査定額：3000万円を切る状況である、今の売却の価格設定はローン残債を考慮し3000万円越えにしている
• 売却時にかかる諸費用：仲介手数料、他手数料などで約120万円

つまり、今の価格設定で売却できたとしても、実質±0の状態なんです。

現時点で「利益」どころか、「手出しをして売る」ことにもなりかねない状態です・・・。

我が家としては、できるだけ手出しをしたくないと考えているため、これ以上の価格ダウンに踏み込めず、正直なところ「動きたくても動けない」状況に立ち止まっています。

家を売ると税金がかかることも？

家の売却で利益（＝譲渡所得）が出た場合には、「譲渡所得税」や「住民税」がかかる可能性があります。

でも、マイホームを売る場合には「3,000万円の特別控除」という制度が使えるため、実際には税金がかからない、または少額で済むことが多いです。

この特例を使うためには、

• 自分が住んでいた家であること（住んでいない場合は住まなくなった日から3年以内）
• 家を売却した年とその2年前に3000万円の特別控除を受けていない（3年に1回）
• 売却が親族などへの譲渡でないこと
• 他の特例を受けていない など、いくつか条件があります。

また、住み替えのように新しく家を買う場合には、この3000万円の特別控除を使うと新しい家の「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」が併用できないという決まりもあるので注意が必要です。

💡どちらの制度を使うかは、利益の額や新居のローン次第。ケースによって「どっちがお得か？」が変わるので、早めに確認しておくのが安心です。

我が家のように「売却で利益が出ない（±0）」場合は気にしなくてOKですが、
資金計画を立てるうえで税金も意外と見落としがちなので、不安な場合は不動産会社や税理士に軽く相談しておくと安心です。

売却を優先する？住み替え先の購入を先に進める？我が家は「売り先行」を選択

住み替えの3つの方法

住み替えは大きく分けて、3つの進め方があります。

• 売り先行：今の家を売ってから、新しい家を買う
• 買い先行：新しい家を先に購入してから、今の家を売る
• 同時進行：売却と購入を同時に進め、タイミングを合わせる

我が家は、「売り先行」を選びました。理由は明確で、今の住宅ローンが残っている状態で新しいローンを組むことが現実的ではなかったからです。

ただし、「売り先行」＝「急いで売らなくてはならない」ではありません。

我が家は、「買い先行」や「同時進行」という手段は知りながらも、

• 買い先行は住宅ローンが2重になるリスクがある
• 同時進行はタイミングのずれが怖い

という不安があったため、今は立ち止まることになりながらも、「売ること」に集中しています。

住宅ローン返済中の住み替えで気づいた3つの大事なポイント

住宅ローン返済中の住み替え活動を通して、我が家が感じた”リアルな学び”をまとめてみます。

①売却価格とローン残債の差を早めに把握すべし

査定を受けるのには勇気がいりますよね。でも、市場価格を知ることで初めて見通しや資金計画を立てることができます。我が家のように査定額が思ったより低くても、売り出し価格を決めるのは、あくまで自分なので、早めに現状を知るという意味で査定をして、見通しを立てることをおすすめします。

②手出しをしたくないなら、”待つ勇気”は必要

このように書きながら、自分にも言い聞かせています。私自身、思ったように売れなくて値下げが必要？と考えて値下げをしてしまいそうになるのですが（しょっちゅう・・・）、手出しをすることでの金銭的側面を考えることで、焦りは禁物だと思い、思いとどまっています。

③不動産会社との信頼関係がとても大事

不動産会社は、住み替えを進めるためのパートナーです。家の売却は、一生で一度かもしれない一大イベントですよね。住み替えの初めはわからないことだらけ、不安でいっぱい。住宅ローンが残っている場合は、売却価格がとても大事になってくるので、「この売却価格設定だとどれだけの差額になる？」など、家の売却のプロである不動産会社の担当者と逐一相談できる関係を築くことが大事だと今は思っています。

番外編：どうしても売却を急ぐときの選択肢「買取」と「リースバック」

「内覧対応が難しい」「早く現金化したい」などの事情がある場合、仲介による売却以外にも、こんな方法があります。

不動産会社による買取

不動産会社が直接、今の家を買い取ってくれる方法です。

すぐに現金化できる反面、価格は仲介による売却相場の7割〜8割程度（不動産会社によっては半額と言われることも）になることが多いです。

売却価格が低くなるのはなぜかというと、不動産会社は家の修繕などをした上で利益を出さなくてはならない、絶対売れる金額を元に考えるという前提があるからです。

仲介のような「買主探し」「内覧対応は不要」ですが、どうしても価格がシビアになってきます。

我が家も住み替えを考えだした当初は買取について不動産会社に相談しましたが、我が家のように住み替えで期間に制限がない（切羽詰まって早く売らなくてはならない状態ではない）場合はおすすめしない、断然仲介で売却することをおすすめすると言われました。

リースバック

家を不動産会社に売却し、そのまま賃貸として住み続ける方法です。

「売却して資金は得たいけど、引っ越したくはない・・・」という人には選択肢の1つになります。

リースバックは仮住まいがいらないなどメリットもある反面、こちらも売却価格が仲介での売却相場より断然低くなる点に注意が必要です。

結論：住宅ローンが残っていても住み替えは可能。でも、”立ち止まる”選択もあり

住宅ローンが残っている状態でも、住み替えは可能です。ただし、我が家のように「売却してプラスにならず手出しがいる可能性がある」場合は、無理して進めるより”立ち止まる選択”も選択肢の1つです。

そんな気持ちで、住み替え活動を記録しています。

このブログが、同じような状況にいる方の参考になれば嬉しいです。